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科研行业和房地产行业是一样的

有幸从事过科研和房地产这两个行业。前者被称为高尚的研究行业,通过各种实验,为人类探索未知的领域和谋求福祉,通常不以营利为目的,所以高尚。后者则被认为四处盖房子,唯利是图,甚至被称为暴利、黑心的开发商。对与错,反正人们给这两个行业的标签就是这样子。

不过,我对这两个行业的感悟是一样的:在科研行业里的主要精力不是用来做科研实验,在房地产行业里主要精力也不是用来建房子。这在外行看来,似乎是矛盾的。

在科研领域,简单地说,一个教授所面对的事情不只是做科研本身。教授需要解决申请科研基金的事情,这涉及到有钱让自己的科研事业运转下去。然后需要解决招到足够优秀的人,研究生或者博士后,让这些新鲜的和老到的科研人员来执行自己的具体科研事务。当科研取得一定成绩时,需要将科研成果以论文或会议等形式发布出去。在会议上和其他场合,教授还需要与外部建立联系,获取到更多的资源来支撑自己的科研事业。

在房地产行业,作为房地产公司的老板们,需要面对的事情也绝非只是盖房子本身。首先需要获取优质的土地,然后找到好设计规划,通过政府报批报建。接着还要获得银行或者合作方的资金注入来启动建设。接下来找到优秀的总承包商和分包商从事施工工作,当房子建到可以预售时,要想尽办法取得预售证卖出去,把售楼款从银行或者购房者手上拿回来落袋为安。再之后,还要确保楼房获取政府的验收,交到业主手中,甚至提供物业管理。

以上两个行业的情况,只是他们运作模式的大概框架。不是说科研不需要科研实验,房地产不需要建房子,而是说他们的主要精力并不是放在外行看起来的主要任务中。

他们两者的共同点很明显,都是一个管理者,资源调配与整合,这才是他们的主要任务,真正的所谓核心任务交给专业的人去做就是了。科研的负责人其实就是一个老板,借科研这壳,利用资源存活下去,房地产则更是对资金和土地进行经营,创造价值。殊途同归。

因此,我才有这么一个感悟,科研行业的主要精力不是用来做科研实验,在房地产行业里主要精力不是用来建房子。顺便说一句,科研行业里也有不高尚的事情,房地产行业的利润率也并不暴利。

房产是不是一个最佳投资产品?

在中国,大概绝大部分人都会觉得房产是一项很好的投资产品。有些企业干实业还不如把钱投资到房地产赚得多,这不得不说是一个悲剧——但这种问题的长期后果很可能会让我们自己承受。

不过在我看来,房地产还不是我心中最理想的投资产品。主要原因有以下几点。

流动性不够好。我在A城市买了一个房子,我并不能带走它。我当年想在英国买一个房,但是后来考虑不打算在英国长期居留,就放弃了。我总不至于因为房子一点小事情,去坐个飞机去英国签字办事情。房产永远是一个不动产,动不了。

交易成本大。房产交易必须经过政府层面的手续,这交易过程是有费用的:税费。通常房价上涨20%左右的幅度所带来的价值基本上被交易费用所抵扣。还好在国内,房价要么不上涨,一旦上涨的幅度都比这个大——至少历史数据如此。

门槛高。相信房产投资交易是绝大部分人的大买卖。这可不是花三五块钱买颗白菜,或者三五千块钱买部手机。哪怕是三四五线城市,买一个小公寓,首付也要十万到数十万。这个交易的门槛自然抬高了交易的门槛。这自然实现不了找到足够多的买家和卖家。另一方面,假如你只有三五万块钱,也无法参与房产投资。

容易受政府的管制。限价,限贷,限购,限交易,在中国,房产这个东西有其特殊性,政府经常随意管制,完全不是市场经济下的房产交易。如果在中国投资房产,就必须要有接受未来不可预料的政府管制,是利好还是利差,就只能看运气了。

鉴于这些特点,我个人并不认为房产是最佳的投资产品,但我也承认,房产在目前中国的政治经济环境下是不错的投资产品,山中无老虎,猴子称大王,至少它能冲淡法定货币贬值带来的不利影响……

云浮市一瞥:置身欧洲城堡的错觉

因工作需要,去了趟广东省云浮市。体验了几天,发现这里的天真蓝,云真美。

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郁郁葱葱的森林,一看心旷神怡。

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某当地地产商的房子。

当地某些小房地产商开发的楼盘,仿欧水平不错,我走进去一看,一种在欧洲城堡的感觉。庆幸在南国之地邂逅欧洲的感觉。

真希望中国的三四五线城市都能如此美丽,或者再加上我们自己的传统风格建筑,那就真的是美丽中国了。至少看着眼前的样子,这种梦想还是很可能会实现的。

我看了看公布出来的当地平均房价,并不算贵,地级市的房价才几千块钱一平方。我都想买一套,投资度假居住皆可,慢节奏生活,也许就是如此简单。

那么问题来了,你会买这些地方的房子吗?为什么会?为什么不会?

好房子一套就够了!

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再谈众房企学习碧桂园“未来领袖”招聘博士现象

上次在《如何看待碧桂园“未来领袖”大规模招收博士现象》一文中,我提到过“对碧桂园这种‘敢为天下先’的做法,表示谨慎的乐观,是一个值得称赞的行为”。

他山之石,可以攻玉?

有先行者,就有模仿者。近日,有朋友告诉我,另一房地产公司以“将相计划”的名目也开始大规模招聘博士,粗看了一下,连招聘广告的文案都与碧桂园的“未来领袖”几乎一模一样,看得出这是十足的模仿。

未来领袖
碧桂园的“未来领袖”招聘广告

将相计划
阳光城的“将相计划”招聘广告

像阳光城和金科(全面模仿碧桂园-金科宣布改革11条)这样的房企,已经开始学习碧桂园,一方面学习采纳激励机制提高公司业绩,另一方面对人才项目的引进也很感兴趣,特别是碧桂园的“未来领袖”计划,不少前30强的房企甚至开始将招聘博士成为一股潮流。

许多人以为房地产这个行业,依然是一个土豪行业,只要有钱和土地,就能盖房卖房,坐等分钱,反正房企与博士搭不上边。这其实是一种雾里看花不知内情的误解。

一个很简单的例子,招聘博士最厉害的是碧桂园集团,发展速度最猛的是碧桂园(注:碧桂园2017年销售额应该会超过6000亿人民币,市值已经超过2000亿港元,全世界最大的房地产公司——加拿大Brookfield Asset Management公司2016所拥有的资产约合人民币8800亿),成本控制最厉害的也是碧桂园。当很多企业还在思考为什么要招博士的时候,碧桂园集团好几年前就已经开动垄断牌博士收割机,在全球范围内将可能招到的博士优中择优地收割完毕,并委以高薪重任,现在也开始收获人才计划带来的红利。

人才定义变化和公司垄断趋势

这不能不说是一种企业创始人的大格局。为什么这样说?纵观中国经济社会发展的现状,已经进入了人才争夺战的阶段,过去粗放型发展的模式已经进入末路,无论是政府、科研院所还是企业,都开始意识到人才的重要性,动辄以百万年薪聘请优秀海内外人才。硬件和资金已经不再像当年那般稀缺。典型的例子,上个月广东省代表团在时任省委书记胡春华的带领下到英国伦敦开人才招聘宣讲会,不再叫“招商引资”,而是打着“招才引智”的旗号,从吸纳“商业”和“资金”变成招揽“人才”和“智慧”。

而对人才的定义,如今又有了新的认识。在互联网化如此发达的时代,信息和知识的获取已经变得极为方便,因此,人才更重要的能力是学习、认知能力。纵使一个博士和教授,也绝不敢说自己所学的知识足够应付未来。在此情况下,拥有良好的学习和认知能力,才能以不变应万变。

而另一个变化则是美国和中国企业都已经出现的寡头效应。哪怕是在创新程度极高的互联网领域,美国的Google, Facebook, Amazon, 微软等,中国的百度、腾讯和阿里巴巴,这些“超级明星公司”已经高度垄断了市场,虽然这种垄断的结局与我们以为市场自由经济会带来百花齐放的期望并不一致。

“超级明星公司”通常效率更高。这类公司以较低的成本实现较高的销售,以更少投入实现更大产出。所以利润率更高。哪怕是极具创新能力的小公司,也由于在其它方面的短板导致竞争力不够,或者被大公司兼并,或者无路可走。

这些大型垄断公司战无不胜的秘诀之一就是在人才方面拥有绝对优势,这是与企业的发展相得益彰、相辅相成的事情。优秀的人才也愿意加入这样的公司,站在更大的平台上,更利于发挥自己的价值。我估计,中国的实体经济,未来也会类似的现象出现。至少在我们看得见的历史阶段里,大者恒大,强者恒强。2016年,中国前50强房企的销售额占整个市场的32.4%,今年1~5月前20强的市占率已飙升至40%左右,行业集中度趋势显而易见。

希望

对于求职博士,如何选择?

没有完美的公司,只有最适合的职位。当然,小企业和小平台对博士不一定完全是劣势:人才间竞争少,个体获得资源较多。面对多种选择,如何选择?以前文中已提到的碧桂园为代表的大型房企和中型房企阳光城为例,我们可以从以下几个方面来对比分析。

比较一:项目布局和土地规模

(1)碧桂园布局国内一二三四五线城市,2016年财报披露其拥有累计土地储备16,604万平方米,同时集团积极布局海外,目前海外有12个区域,主要集中在东南亚国家,比如马来西亚、印度、澳大利亚、泰国等,整个企业截止目前拥有逾1000多个项目。

(2)阳光城布局一二线城市,阳光城2015年推出“3+1+X”的全国化布局战略,2016年进入快速发展阶段,公司在并购方面的表现尤为突出,在市场上赢得了新晋“并购王”的称号。其年报显示,2016年公司新增土地储备项目25个,总建筑面积977.8万平方米,同比增长210%,为企业后续扩张储备了充足的弹药。同时,该房企2016年财报披露其拥有累计土地储备2,285.2万平方米。

据不完全统计,目前阳光城一共进入26个城市,分布在大福建、京津冀、珠三角区域以及长沙、成都、郑州、西安、太原、兰州这几个战略城市。虽然绝大部分都在一二线城市,但城市布局仍相当集中,不容易分散风险,比如福州区域中,福州项目占绝大多数;珠三角的土地储备主要集中在广州,深圳、东莞、佛山三地之总和都不及广州;长三角和京津冀土地储备较少,尤其是京津冀,只在北京有所布局。

比较二:销售业绩和品牌影响力

(1)碧桂园2016年销售金额3088亿,截止2017年6月2442亿,稳居国内房企第一。

(2)阳光城2016年销售金额460亿,截止2017年6月302亿,位列25名。

比较三:人才培养

(1)目前入职碧桂园的博士已超过550人,2017年需要新招300名博士,其中至少有200名博士是海外招聘,海外启用。这些博士的共同点是情商与智商同高,人际互动能力强,较少愿意投入科研工作,而希望快速实现人生价值。他们属于学术派博士中的另类,这也正是碧桂园的博士选拔标准。“未来领袖”们都有企业高管做导师,有人会被选去杨国强身边当秘书。轮岗培训后,再下到一线练兵带项目,表现优异者会在较短时间内获得擢升。

(2)目前阳光城从碧桂园“三斌”中挖到两员猛将,阳光城是在效仿碧桂园的发展之路吗?据阳光城内部人士给出肯定的答复:“我们进入快速发展阶段,确实在向碧桂园学习,在原先的基础上学习碧桂园的经验和优秀的制度。

对于有意向的求职博士来说,还可以从以下三个方面进行思考:

(1)平台选择:碧桂园大平台,人才众多,竞争压力大,对于博士的培养资源分布分散,举例来说,目前碧桂园个别部门区域的博士人数就已超过20多人。而阳光城快速发展,目前博士数量稀少,可能对博士的培养和关注较为集中。

(2)工作地点选择:针对于工作地,碧桂园布局国内外,工作地选择范围较广,可以给博士广阔的视野和平台,但由于目前碧桂园在国内虽布局在一二线,项目分布偏远,对于工作地要求高的博士会有顾虑。阳光城布局基本上是一二线城市市区,地理位置对于博士来说有较大的吸引力。

(3)培训体系:2013年碧桂园就开始了博士招募,到如今碧桂园未来领袖的培养体系日益完善,经过集中培训、高管带教、总部轮岗、一线实操、项目挂职、线上沙龙等倾注集团最优质资源的全方位密集型培养筑基,目前,已有大批学员获得快速成长和发展,并任职关键岗位,其中更有超过109学员已经成长为区域总裁、区域副总裁、区域总裁助理、项目总经理等企业核心管理人员,为碧桂园连续三年跻身千亿军团做出了重要贡献。在培养方面,阳光城的培养模式预测将类似碧桂园培养,通过多种形式给博士进行培养,对博士未来发展成区域负责人、项目负责人的设定年限为3-5年。

面对现状,我们不难理解为什么有房地产企业开始模仿碧桂园集团,进行高仿版人才计划模仿。需要指出的是,一味地进行高仿不是长久之计。企业一旦规模化引进博士,还需要依据自己的实力量力而出、量身打造,没有完善的培训体系、充足的发展空间、强力支持的企业高层,盲目跟风模仿,不仅会影响博士人才的职业发展,同时也会不必要地提高企业的用人成本(甚至导致承诺无法兑现),从而影响企业的长远发展。

我为企业与时俱进地对人才重要性的觉悟感到谨慎乐观,这有利于企业从量变到质变程度的发展,这也对解决目前博士高量产并扎堆高校科研院所的困境有所帮助。当然,对每一位求职者而言,面对多个类似的同一职位,需要全面考核各方利弊。祝各位博士们结合自身情况来选择最适合自己的职业发展道路,更快更好地实现人生价值。不知各位读者怎么看待这种现象呢?欢迎留言评论。

如何看待碧桂园“未来领袖”大规模招收博士现象?

未来领袖
碧桂园的“未来领袖”招聘广告

如果你拥有博士学位,告诉你一个好消息:深圳的“孔雀计划”对引进人才最低补贴160万元。要求条件不高,比如:只需要全球排名200名的大学毕业的博士,并签约在深圳工作三年即可。160万相对深圳的高房价不算什么,但这估计是目前国内地方政府层面对人才补贴最高的计划。每年共投入10亿人民币人才资金的“孔雀计划”无疑显示出深圳政府的魄力和对人才重视力度之大。

其实,除了大力度引进人才的深圳政府之外,其它财力雄厚的地方政府都有不同形式的人才引进计划(需要你时各种计划文件、绿色通道,不需要你时摆出各种规章制度),体现在待遇上就是年薪和补贴比过去要有诚意得多。在国家有足够资金的同时,这也反映了宏观经济向着研发和创新的方向发展,那么对高端人才的需求自然水涨船高,而最快的办法就是用钱买人,用金钱将那些发达国家的人才(目前主要是华人)迅速收割。重赏之下,必有勇夫。

不只是政府政策。这几年有一个企业也引起了众多博士们的关注,碧桂园。一家广东的房地产企业。从2013年开始通过一个叫“未来领袖”的人才计划大规模招收海内外博士毕业生到该公司工作,坊间传闻,每一位“未来领袖”博士目标培养成房地产项目经理,年薪在40-60万之间。据该公司2016年中期财报透露:

“为了长远发展,本集团也正持续进行战略人才储备和培养,截至2016年6月30日,已有261位博士加入管理培训生计划,他们已逐渐成长为本集团的中流砥柱,本集团将继续培养、招募各行业高素质人才,蓄力未来。”

对博士毕业生的招收规模之大,待遇年薪之高,一时之间使得人们对此现象不能不关注。我有好几个博士朋友就此问题问我,不乏甚至有人参与此计划。我想这是一个值得令人思考的问题。就此现象,我分享一点我的看法,未必正确,仅供参考。

一个民营房地产企业如此大规模地招收博士,这是不是一个广告效应的噱头?为什么要这么多博士?这对企业有用吗?对博士毕业生是否一个负责任的态度?会不会造成人才浪费?一连串的问题。

从博士这边来看,通常一名博士毕业后,常规去向是科研院所,向着研究员或者教授的职业路线发展。然而,科研教职之路并不平坦,僧多粥少,国内国外,博士毕业到拿到教授职位的比例很小,因为教职位子越来越难得,而华人科研工作者在国外生存更不易。

从国家科研资金投入来看,由于实体经济的衰落以及2008年开始的经济危机,发达国家的科研投入很可能维持现有水平或继续萎缩,再加上跨国合作、以及科研人员在不同国家的流动性有利于科技创新,近几年许多国家出现反全球化和反移民现象,这可能也会驱动发达国家政府减少投入科研资金。

2015年中国R&D支出占GDP之比为2.047%,比2000年翻了近3倍。预计2020年,中国科研投入资金将超过美国(同时科研投入占GDP将达到史无前例的2.5%)。需要注意的是,科研行业同时有着马太效应,大者恒大,赢者通吃。处于科研系统底层的科研从业者,尤其是年轻的科研人员,还是有不少人在为温饱问题而挣扎,很难静下心来搞科研。

同时,做科研的辛苦程度并不亚于做企业。每个团队中的塔尖,无论是教授或非教授,面对的都是这些任务:要招到优秀的人(学生或者博士后)并管理好团队,寻找到相当数量的科研资金,发表足够数量有足够影响力的文章,建设和维护本行业圈子内有影响力的社交网络。这和一个企业的CEO没有区别。科研院所的人看起来无固定约束——不用打卡坐班,但无形的压力时刻保持,累心比累身谁更累?

从碧桂园这个房地产企业来讲,为什么要这么多博士(该企业2017年预招300个博士,意味着可能要面试6000个博士,而中国2012年博士毕业生总产出为约6万,2016年中国留学基金委资助海外博士留学生8500人)?博士能干什么?好的人力资源,需要将人放在合适的位置发挥出其最大的价值,于企业于个人才是双赢的事情。

必须指出,建筑业可能仍然是一个技术发展相当慢的行业,除了机械代替过去繁重的人工,其它方面,盖一个房子与一个世纪前没有太大的区别,就更别说像英国这种发达国家大量的民房还是100年前的。技术落后的一个重要原因就是人才的缺乏,或者说顶尖人才不愿意进入这个行业。

碧桂园这几年的发展有一种野蛮生长扩张的景象。目前国内国外有着大量的项目开工(2016年中期已经有531个国内项目,海外5个),眼前需要大量的人才,未来也需要人才储备。其创始人亦提出:有“人才”有天下。大有一种想做成基业长青的抱负。

对碧桂园来讲,它可能看重的是广大博士的高智商和高情商。对于博士来讲,过去的经验和知识能用得上的不多,因为即使继续从事科研,科研的关注点也会变化。博士的智商未必最高——当然平均水平不错,不可否认的是,博士们情商很高,攻读博士的几年时间,一般都是修炼苦行僧一样的修炼——否则根本就熬不到毕业的那一天。另外一个不容忽视的事情:每一位博士都有其本身强大的人际社交网络这一无形的宝贵资源,你懂的。

因此,碧桂园这样的企业可能认为博士的学习能力和思维方式,带来的创新是企业亟需的东西。如果还有一定的社交技巧,为人处事都能处理得很好,将又深又窄的研究方法用来对付又宽又浅的企业运作(比如房地产),有一种高射炮打蚊子的俯视感。这也可能是碧桂园对博士的专业背景要求不高的原因。

碧桂园刚开始大规模招收博士时,外界其实很质疑这件事情的动机和最终结果——包括现在依然有很多人持怀疑态度。不过,从目前已经进行了几年的这个计划来看,规模越来越大,作为外人,里面如何运作是一个黑箱子,但有理由猜测这个计划进行得还不错,至少达到了预期效果。否则没有理由花大价钱招进这一批人并养着他。如果为一个人才的投入是1元钱,能带来的10元的效益,这样的生意谁都会愿意做。

不是每个博士都会愿意去碧桂园——40万年薪在现在看起来并不是高不可攀,也不是每个博士都会被招聘进去——碧桂园有它的择人标准,即使成功招聘了也未必到职——往年只有约一半的到职率。但听说碧桂园的待遇承诺确实兑现了——深圳政府的“孔雀计划”据说在兑现时不尽完美。碧桂园2016年销售额3000亿,据说利润400多亿,它有足够的资金兑现承诺。另一方面,碧桂园到目前共有400人,只有30多人离职(不过也要考虑到大部分新入职的博士不太可能会离职),似乎企业和博士双方都比较满意。

从近几年开始,随着全球化新形态的发展,不少有实力的中国企业或多或少都有出海扩张计划,这符合国家大环境鼓励企业走出去的背景,也适合人民币国际化的大背景,更响应中国“一带一路”建设的大计划。国内城镇化进程迟早会有饱和的时候,但是东南亚沿海欠发达地区的整体现代化,还有巨大的空间,中国有能力的企业不走出去解救“受苦受难”的人们,天理难容。即使是发达国家地区,安永最近的调查显示,2016年中国对德投资额从2015年的5.3亿美元升至126亿美元。

在此背景下,像碧桂园这样的房地产企业,也有出海计划,碧桂园已经或者即将进军马来西亚、印度、印尼、澳大利亚等市场。所以,它需要尤其是海外毕业的博士,这样有利于它的出海计划。

行业都有起有落。目前碧桂园还处于大量需要人才的阶段,企业也处于井喷野蛮式扩张的时期,招这么多博士进一个企业,似乎没有什么问题。万一将来行业的冬天来临了怎么办?企业如何对这些人才负责?一万年太久,只争朝夕?我不知道碧桂园到目前还有没有思考到这么远。不过,也许这些博士本身能为企业找到其它的利润增长点,他们应该有足够的智慧去面对,未来的世界,房地产企业还只是造房子吗?他们的加入本身就是对这个行业的最强力的注血。

正如在中建某集团担任副总的马明磊博士如此评价碧桂园大规模招收博士现象:

“这是典型的门客思想,但是却很务实。更适合那些有经验又有激情的人进入这个圈子,实际上碧桂园在2006年开始做的是全硕士人才招聘制度,现在又开始博士精英制度,这个概念属于人才核武,威慑力明显。

五年多国企经验告诉我一个道理,博士和其他人不同之处在于都曾入过思维监狱,也都胜利越狱,本身这就是最大的能力。再和高级的管理制度配合起来,这个团体能做的创新和创制,我认为也是不可估量的。

中建五局的总经理去碧桂园之后一年的收入是过去七倍,创造的价值是过去三十几倍,实际上他们的拿地策略,公关水平,设计与施工管控都在一个高级的水平上,与万达拿地快质量差不同,与万科玩高级概念,龙湖走高端养居不同,碧桂园走的更为中庸,似乎考虑更多的元素参与,我认为碧桂园短期内不见大风起,未来却可能云飞扬。”

和他一样,我对碧桂园这种“敢为天下先”的做法,表示谨慎的乐观,是一个值得称赞的行为,这本身多少说明这家企业有进取的创新精神。至于未来如何评价?未来自有评说。

男人找媳妇到最后还是看漂不漂亮,找工作的时候最后也会看待遇够不够高。虽然企业给的年薪通常比较高,但去企业工作一定会很辛苦,肯定会有KPI等内部外部考核指标,直至你精疲力尽的时候。所以,我必须声明,我对各位博士是否应该进碧桂园这样的企业不持任何态度,既不鼓励也不反对,我本身也和它毫无利益关系。

爱搞科研的搞科研,科研总需要人去搞,这样的行为值得鼓励并称赞。当然,如果觉得搞科研没有兴趣,前途渺茫,有合适的企业也未必不可以考虑,小步试错,快速迭代。做科研的人思路必须开阔,敢于创新,在面临自己的职业路径选择时,也需要发挥这种精神。

在一个变化如此快的世界里,你最大的风险就是不冒风险。(In a world that’s changing so quickly, the biggest risk you can take is not taking any risk)

–Peter Thiel