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中国的房价涨得离谱吗?真相未必如此!

如果随便问个人,中国的房价——更具体一点——北京的房价涨得离谱吗?面对如今北京平均价格好几万一平方米的商品住宅价格,99%的人可能会说,房价真贵,涨得离谱!不过,我最近查询了一下数据,真相未必如此,无论你信与不信。

几乎每个政府都需要印钞。经济学领域有个词叫“广义货币供应量”,英文名叫M2,意思是所有活期、定期存款和其它能等价兑换成货币的货币性资产总和,可以简单通俗地理解为一个国家所拥有的钱。

中国10年2006-2015广义货币供应量

以我们国家2006-2015年这10年为例,2015年末的M2总量为1392300亿元,2006年末的数据为345603.6亿元,10年时间,总增加幅度为1392300.00/345603.6=4.03倍,平均到每年的增速为15%,即每年比前一年的货币印刷量增加约15%(货币超发)——印钞机随着经济增长多印钞本身很正常。

北京10年2006-2015房价图

同样的这10年时间,以房价涨得最厉害之一的首都北京为例,2015年北京商品住宅的均价约为29550元一平方米,而2006年为7877元。总涨幅为29550/7877=3.75倍。

注意,房价3.75倍的涨幅,其实还没有跟上钞票的总量增加速度!如果北京建筑面积没有大比例增加(事实上寸土寸金的北京商品住房供应量确实在增加),由于市场上的货币总量在增加,房价本身自然会跟上货币总量的增加速度而上涨。原来100块钱购买市场上100个鸡蛋,现在有了200块钱再去买100个鸡蛋,没有理由这鸡蛋还是1元钱一个。

北京10年2006-2015工资上涨图
北京市历年社会平均工资一览表

货币的增加,正常情况下说明经济增加了,它也能体现在人们的工资单上。同样以这10年为例,公开数据表明,2015年北京的月平均工作税前为9227元,而2006年为3008元,10年时间总上涨幅度为9227/3008=3.07倍。

从这一点来看,工资上涨的幅度不幸稍稍落后于房价上涨速度,更落后于货币超发速度,因此,作为个体的普通工薪阶层觉得房价比较贵并且涨得离谱的确有一定理由。但是从整个国家经济体来看,房价并没有涨得离谱。北京如此,其它二线三线城市更是如此。中国的房价也许向来就比较贵,不过是这些年的涨价是跟着货币贬值在赛跑——你若把钱存在银行里,稀释得更厉害。

聪明的你一定发现了问题:既然普通人们的工资上涨得没有那么多,那些多出来的钱哪儿去了?答案是:那些幸运的先富起来的人拿走了。也因此,这些人可能拥有不只一套房。你不要因为那些人的运气太好而愤愤不平,我说句负能量的话:运气,也是成功的必要因素——如果你觉得拥有两套房算“成功”的话。

声明:为了避免不必要的非理性争论,必须说明,我不是经济学家——我也不认为经济学是一门多么靠谱的硬科学,以上分析纯粹是我自己的粗浅分析,所得来的数据也不保证绝对权威可靠。欢迎发表你的高见。

中国年轻人不容易

蛋屋
图片来源: 蛋屋的建造(阮一峰的网络日志)

这次在马德里开会碰到一位来自斯洛文尼亚的年轻人,他问我中国的年轻人日子是不是好过一些,因为他觉得中国这些年的经济发展速度很快。我想都没有想就告诉他:肯定不比他们轻松。于是我们互相算了一笔账,以在两国买住房为例:

他们国家国民的平均月工资税后大约为1000欧元,房价约2000欧一平方米,因此全部工资用来买一个70平方米的小房子(永久所有权)需要:((2000*70)/1000)/12=11.67年;

我则以中国北京的年轻人为例,房价以20000元为准,平均月工资约为4200元,因此全部工资用来买一个70平方米的小房子(70年的使用权)需要:((20000*70)/4200)/12=27.78年!

粗略的结论是中国年轻人买个小住房需要的工资时间是他们的近三倍。对比之后,这位欧洲朋友表示中国年轻人不容易。

事实上还有一点需要指出,欧洲是高税收制度,他们1000欧的税后工资实质上已经交了很高的所得税,但高税收的同时也采取高福利,因此他们相应地也享受着各种高福利。而我们目前肯定不是高福利。

Update: 世界上怕就怕“认真”二字。有网友指出上面数据不够准确。其实上面的计算是基于很主观的聊天信息,自然不够准确。经查询相关资料[1, 2, 3],较为真实可靠的信息如下:

斯洛文尼亚近年平均税后月工资为900.83欧元,市中心外房价约为2000欧元每平方米。北京五环以内均价约为17000元每平方米。因此仍以70平方米的房子重新计算后:

斯洛文尼亚: ((2000*70)/900.83)/12=12.95年;

北京: ((17000*70)/4200)/12=23.61年。

另有报道称北京市的房价收入比已达27,斯洛文尼亚则为12.97。