中国的房价涨得离谱吗?真相未必如此!

如果随便问个人,中国的房价——更具体一点——北京的房价涨得离谱吗?面对如今北京平均价格好几万一平方米的商品住宅价格,99%的人可能会说,房价真贵,涨得离谱!不过,我最近查询了一下数据,真相未必如此,无论你信与不信。

几乎每个政府都需要印钞。经济学领域有个词叫“广义货币供应量”,英文名叫M2,意思是所有活期、定期存款和其它能等价兑换成货币的货币性资产总和,可以简单通俗地理解为一个国家所拥有的钱。

中国10年2006-2015广义货币供应量

以我们国家2006-2015年这10年为例,2015年末的M2总量为1392300亿元,2006年末的数据为345603.6亿元,10年时间,总增加幅度为1392300.00/345603.6=4.03倍,平均到每年的增速为15%,即每年比前一年的货币印刷量增加约15%(货币超发)——印钞机随着经济增长多印钞本身很正常。

北京10年2006-2015房价图

同样的这10年时间,以房价涨得最厉害之一的首都北京为例,2015年北京商品住宅的均价约为29550元一平方米,而2006年为7877元。总涨幅为29550/7877=3.75倍。

注意,房价3.75倍的涨幅,其实还没有跟上钞票的总量增加速度!如果北京建筑面积没有大比例增加(事实上寸土寸金的北京商品住房供应量确实在增加),由于市场上的货币总量在增加,房价本身自然会跟上货币总量的增加速度而上涨。原来100块钱购买市场上100个鸡蛋,现在有了200块钱再去买100个鸡蛋,没有理由这鸡蛋还是1元钱一个。

北京10年2006-2015工资上涨图
北京市历年社会平均工资一览表

货币的增加,正常情况下说明经济增加了,它也能体现在人们的工资单上。同样以这10年为例,公开数据表明,2015年北京的月平均工作税前为9227元,而2006年为3008元,10年时间总上涨幅度为9227/3008=3.07倍。

从这一点来看,工资上涨的幅度不幸稍稍落后于房价上涨速度,更落后于货币超发速度,因此,作为个体的普通工薪阶层觉得房价比较贵并且涨得离谱的确有一定理由。但是从整个国家经济体来看,房价并没有涨得离谱。北京如此,其它二线三线城市更是如此。中国的房价也许向来就比较贵,不过是这些年的涨价是跟着货币贬值在赛跑——你若把钱存在银行里,稀释得更厉害。

聪明的你一定发现了问题:既然普通人们的工资上涨得没有那么多,那些多出来的钱哪儿去了?答案是:那些幸运的先富起来的人拿走了。也因此,这些人可能拥有不只一套房。你不要因为那些人的运气太好而愤愤不平,我说句负能量的话:运气,也是成功的必要因素——如果你觉得拥有两套房算“成功”的话。

声明:为了避免不必要的非理性争论,必须说明,我不是经济学家——我也不认为经济学是一门多么靠谱的硬科学,以上分析纯粹是我自己的粗浅分析,所得来的数据也不保证绝对权威可靠。欢迎发表你的高见。

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中国的房价涨得离谱吗?真相未必如此!》上有39条评论

    1. 土木坛子 文章作者

      其实我还想说不方便说的是:印钞机的印钞速度能不能慢点?根本跟不上节奏啊。财富就是这么被多印出来的钞票稀释了。

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  1. be.truth

    有种声音说,超发的票子,必须得收回来,不然就变成了生活消费品快速上涨。这个有些道理。推论:房地产市场是回收超发货币的主要渠道。这个可能性有点大啊。

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  2. 米农

    离新印的钞票最近的人拿到了钞票,这些人就能拿这些钞票买房,这些人是赢家。

    原来100块钱购买市场上100个鸡蛋,这鸡蛋是1元钱一个,现在印钞机印出来了一张100元的钞票,离新印的钞票最近的那些人拿到了这张新钞票,有了这张从天而降的100块钱就把市场上100个鸡蛋给买了,这个时候的局面是:市场上还是100个鸡蛋,而市场上有了印钞机新印出来的一张100元的钞票+本身市场上原有的一张100元的钞票,市场总量变成200元,于是,这100个鸡蛋变成为2元钱一个,那么市场上原有的一张100元的钞票被稀释。

    如果本文所言印新钞是正常现象,是正常的话,那么不不公平,不正常的是:离新印的钞票最近的人拿到了钞票。那么,问题来了:新印出来的钞票流向了哪里?哪些部门?

    最后来一句,如果再印200元新钞,把这100个价值200元的鸡蛋又来一次买入,那么,市场上这100个鸡蛋变成为4元钱一个。这4元一个的鸡蛋就把最先持有市场上的100元的人的钱给稀释了。

    还是开头那句话:离新印的钞票最近的人拿到了钞票,这些人就能拿这些钞票买房,这些人是赢家。当然,持有老钞票的人预见到了会有新钞发行,预见到了新钞被那些人用于买房,立即把手里的旧钞从银行取出来,跟着买房,这些有预见的人也从买卖房中赚到了。

    然而,这么做的目的是什么?就是那些离新印的钞票最近的人拿到了钞票后,把市场上原有的钞票稀释,转成美元,跑路,大家都在跑路,仅此而已。

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  3. 大发

    标题很有公众号的风格。。。
    可能搞科研的数据会相对严谨,实际上公开的数据都没啥参考简直,至少我了解的好几个行业都是这样。

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  4. 大米

    我外行,但是略读后觉得这篇分析有两点:用平均值不妥,无论是房价还是工资;用全国的货币发行和北京的房价比较不妥

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  5. 石櫻燈籠

    我们老总在北京,个人名下有17套房。他家里有北京拆迁办的人,知道哪里会被拆,提前几年就去买,之后换成新房,家里到底有几百套就不得而知了。

    另外你这数据实在是太诡异。
    北京昌平回龙观:
    2016年4月商品房均价是4w8,比你的数据高1w3。现在的价格是6w4。
    按照你的这个数据,我现在是拖后腿50%,月平均工资连2014年都达不到。

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    1. 土木坛子 文章作者

      这里的数据是2015年的,是整个的平均值。说哪个个例没有代表性。虽然这里所谓的平均值也不一定可靠,另外,国内的政府数据确实难以获取,所以,只能参考参考。但数量级那么大的差别应该是没有的。

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  6. Sumhat

    这篇文章的意思是,人民币兑美元过去四年应该以15%的速度下跌?现在还没跌到这个幅度,就说明未来崩盘压力巨大?

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  7. [email protected]

    智军,可否转载你这篇文章 https://tumutanzi.com/archives/12924 或者你再补充一点,作为我的博客投稿?谢谢你的分享。

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  8. RileyGe

    人个感觉不能看平均。
    在北京最优秀的资源非常集中,在最集中的地方房价绝对不是1.5W可以概括的。而在这些地方工作的全国最优秀的人才,如果不是祖上有积蓄,即使自己开公司都很难有能力买下一套房子的。所以大家才觉得承受不起。
    感觉现在最优秀的地方喜欢的是有钱人,而不是有才的人!所以不喜欢这个房价。

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  9. 大致

    既然用2015年的数据,2016年1月份发还有意义。现在已经是2017年3月了。
    这一年多北上广深房价的涨幅,不是任何经济学规律能解释的。

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  10. 大鹏

    惨的是奋斗多年想落叶归根的海外华人,十年前欧元对人民币汇率是11,手头有5万欧元的话,可以在北京买70平米房。那么再奋斗十年吧,每个月减去开销存款1000欧的话,现在手头存款20万欧元,汇率7.5,够买50平米房。倒贴进去十年和20平米%……

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  11. 方室网志

    房价贵不贵,最直接的就是房价收入比,例如,一套房子100平米,总价500万,如果年薪50万,这个指数是10,如果20万,那就是25,一般比较理想的的值是7。那么,这么高的收入什么样的人才有呢?那么高的的房价又是那些有人所买不起的呢?房价就是一层筛,滤掉了许多人和许多行业。

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    1. 土木坛子 文章作者

      早,我把文章的标题和内容稍微修改了一点点,这样可能更符合现实和人们的心理。你这个说法我曾经也提到过: https://tumutanzi.com/archives/2663

      有意思的是,最新的报道:

      当住宅的每平米价格与你的年薪相近,你是否认为价格可以接受?央行公布的调查认为,有将近一半的人认为可以接受。央行发布了《2017 年第一季度城镇储户问卷调查报告》。报告显示,对下季房价,27.2% 的居民预期 “上涨”,49.6% 的居民预期 “基本不变”,10.6% 的居民预期 “下降”,12.6% 的居民 “看不准”。52.2% 的居民认为目前房价 “高,难以接受”,较上季下降了 0.5 个百分点;42.9% 的居民认为目前房价 “可以接受”,4.9% 的居民认为 “令人满意”。房价的上涨确实被认为是普遍的趋势,但其隐患正逐渐显现。

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      1. 方室网志

        这个报道显然不能表面解读。除了自住的,还有许许多多的人是为了投资、保值的,他们当然不希望房价下跌了。包括政府一样。100平米的房子用100年来还,傻子才接受呢!考虑家庭总收入,50年来为了一套房子,一般人也不会接受。但为什么会有可以接受的报道,这说明涉及的是投资之类的,算法就不是这种算法了。
        报道里也说了嘛,有52.2%的人认为难以接受。如果说嫌贵的这个比例下降了,说明高房价还是起到了一点点的挤出作用。

        世界睡眠日,该上床睡觉了!晚安!

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  12. 随望淡思

    我认为简单的用货币总量涨幅与房价涨幅做对比,来说明房价问题是不妥的。因为货币总量是一回事,货币的分布——行业分布,阶层分布更为关键。目前我们最大的问题在于贫富悬殊。收入中位数完全脱离了一般阶层。所以很多人认为房价高……

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  13. Chonghua

    其实就像药价一样,为什么国家越要规范市场药价越贵,看病越贵。其实很简单,法律是为老百姓制定的,而老百姓不可能拥有医院/药品。药价等所有商品的价格都是政府制定的。房价也如此,开发商根本不可能有定价的权力。所有的物价上涨全部是政府行为,而目的就是为了利益,也就是掠夺。比如一块地本来价格100万可以拿下,政府偏偏要卖1个亿,自然房价上涨了n倍,带来的好处是,卖地卖了好多钱,房价贵了收税也多了n倍。而开发商开发地产基本都是把地皮和房产抵押给银行的,银行当然不可能愿意房价下跌,只能抬高。而银行又是国家的。

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